Moscú está recurriendo a programas de hipotecas preferenciales para fomentar el asentamiento de sus ciudadanos en los territorios ocupados de Ucrania, en un fenómeno que los observadores consideran como parte de una "guerra demográfica" que Rusia ha ejecutado en otros momentos de su historia para colonizar territorios.
De acuerdo con el medio especializado Defense24, los préstamos con tipos de interés tan bajos como el 2%, requisitos de depósito reducidos y apoyo estatal a la vivienda aplicados por Moscú están destinados a atraer residentes a zonas bajo su control. Los tipos de interés en Rusia están al 14%.
El programa cubre las regiones ocupadas de Donetsk, Lugansk, Jersón y Zaporiyia. El objetivo de fondo sería complementar la ocupación militar con la incidencia en el futuro demográfico de estas regiones para reforzar el control administrativo ruso y complicar su posible reintegración en Ucrania.
Ocupar militarmente para crear estructuras de dependencia
Tras la invasión a gran escala de Ucrania, Rusia amplió los programas económicos destinados a integrar los territorios ocupados en su propio sistema administrativo y financiero. Una de las medidas más importantes fue la introducción de hipotecas preferenciales en 2023–2024.
En el marco del programa, los prestatarios elegibles podían obtener préstamos hipotecarios a un tipo de interés anual del 2%, con un importe máximo de seis millones de rublos y un depósito inicial que comenzaba en aproximadamente el 10%. Estas condiciones fueron diseñadas para hacer más atractiva la compra o construcción de propiedades en las regiones ocupadas de Ucrania.
La diferencia en comparación con las condiciones hipotecarias ordinarias rusas fue significativa. En agosto de 2023, el tipo medio de interés hipotecario en Rusia era aproximadamente del 8,04%, considerablemente superior al tipo preferencial ofrecido en los territorios ocupados.
Las condiciones favorables que ofrecen las regiones ucranianas ocupadas cumplen un propósito más allá de la política de vivienda. Estas fomentan el asentamiento, apoyan la integración administrativa rusa y aumentan el número de residentes económicamente dependientes de Moscú.
Una estrategia demográfica más amplia
El programa hipotecario forma parte de una estrategia demográfica más amplia. Rusia ha intentado incorporar a profesores, médicos, periodistas, jueces y otros profesionales a los territorios ucranianos ocupados. Estos grupos son especialmente importantes porque influyen en la educación, la sanidad, la administración pública y el sistema judicial.
La presencia de esos profesionales ayuda a las autoridades de ocupación a establecer instituciones que operan bajo la ley y los procedimientos administrativos rusos. Moscú no está simplemente reconstruyendo viviendas. También está creando las condiciones para que las instituciones y el personal ruso establezcan una presencia duradera.
Asimismo, la llegada de nuevos residentes puede cambiar gradualmente la estructura social de los territorios ocupados. Los ciudadanos rusos atraídos por oportunidades de empleo e incentivos a la vivienda pueden desarrollar intereses económicos a largo plazo en permanecer allí.
Al mismo tiempo, los residentes ucranianos desplazados por los combates o que no quieran aceptar la administración rusa pueden marcharse. Estos desarrollos podrían alterar el equilibrio demográfico, especialmente en las zonas ya afectadas por una destrucción extensa y pérdidas de población.
Las hipotecas preferenciales también crean relaciones financieras entre los residentes y el Estado ruso. La compra de propiedades, los pagos hipotecarios y la participación en servicios bancarios rusos aumentan la dependencia de instituciones controladas por Moscú.
Un desequilibrio demográfico a largo plazo
El programa también ilustra cómo Rusia utiliza instrumentos económicos para perseguir objetivos estratégicos a largo plazo. Las fuerzas militares establecen control territorial, pero los incentivos para la vivienda, el empleo y la integración administrativa pueden ayudar a mantener ese control.
Las autoridades rusas, además, pueden presentar estas medidas como reconstrucción y desarrollo económico, aunque su aplicación se realiza en territorios reconocidos internacionalmente como parte de Ucrania.
Para Ucrania, las consecuencias podrían extenderse mucho más allá del final de las hostilidades. Un futuro proceso de reintegración deberá abordar la propiedad, las hipotecas emitidas bajo la ley rusa, la situación de los residentes que se trasladaron a las zonas ocupadas y la restauración de las instituciones ucranianas.
Estas cuestiones podrían volverse cada vez más complejas a medida que avanza la ocupación. Rusia está intentando cambiar la realidad demográfica y económica de la Ucrania ocupada. Incluso si Kiev recupera el control de estos territorios, revertir las consecuencias de las políticas de asentamiento de Moscú podría llevar décadas.
Ucrania y su futuro demográfico
La reducción de la población en Ucrania es grave, según su Gobierno y las organizaciones internacionales. El país ya atravesaba una crisis demográfica severa que la invasión rusa empeoró. Datos del Ministerio de Justicia de Ucrania revelaron que en 2024 el país registró 495.090 fallecimientos, una cifra que triplica ampliamente el número de nacimientos en el mismo período.
"La población de Ucrania ha estado disminuyendo desde 1993. La guerra ha acelerado enormemente este proceso", señaló Oleksander Gladun, del Instituto Ptoukha de Demografía y Estudios Sociales de la Academia Nacional de Ciencias de Ucrania, citado por El Confiencial.
Desde que obtuvo su independencia de la Unión Soviética en 1991, el país ha perdido prácticamente a la mitad de sus habitantes. Mientras que a finales de ese año la población ascendía a 51,7 millones de personas, el escenario actual es radicalmente distinto.
"Según mi estimación, la población del territorio controlado por el Gobierno de Ucrania era de aproximadamente 28 millones de personas a principios de 2026", indicó Gladun. De mantenerse la actual tendencia, las proyecciones de las Naciones Unidas estiman que el número de habitantes podría desplomarse hasta los 15,3 millones para el año 2100.
De los ciudadanos ucranianos en el extranjero, el 66% está en edad de trabajar (18-65 años). Los jóvenes (menores de 35 años) representan más de la mitad de los refugiados ucranianos (56%). Sin embargo, también son el segmento demográfico menos inclinado a regresar al país una vez concluida la guerra, señaló el Centro de Estrategia Económica (CES).
